सपिङमल र यसको सफल व्यवस्थापन ?

उज्वल केसी, मल व्यवस्थापक

पाँच वर्षयता देशकै प्रतिष्ठित सपिङ मलहरु लबिम मल (LABim Mall) र चौधरी ग्रुपद्वारा सञ्चालित सिजी ल्यान्डमार्क (CG Landmark) मलको सुरुआती समयदेखि नै त्यसको स्थापना र व्यवस्थापन गर्ने अवसरले गर्दा छोटो समयमै मैले धेरैभन्दा धेरै अनुभव र सीप हासिल गर्ने मौका पाएको छु । हालसम्म हरेक दिन नयाँनयाँ कुरामा प्रखरता हासिल गर्दै मल व्यवस्थापन सम्बन्धी मैले सिकेका केही मूलभूत कुराहरु प्रस्ट्याउने कोसिस गरेको छु ।

आर्थिक प्रगतिको बाटोतर्फ लम्किँदै गर्दा नेपालमा पनि केही वर्षयता उल्लेख्य संख्यामा सपिङ कम्प्लेक्सहरु निर्माण भइरहेका छन् । अहिले मुलुकमा साना–ठूला गरी १८० भन्दा बढी सपिङ मल तथा कम्प्लेक्स सञ्चालनमा छन् । खुम्चिँदै गएको संसार, मानिसहरुमा आएको गुणस्तरप्रतिको चेतना र सुविधासम्पन्न र व्यवस्थित मलहरुमा सपिङ गर्दा हुने सजिलोले पछिल्लो समय किनमेल गर्न सपिङ मल अथवा कम्प्लेक्स धाउनेको संख्या बढिरहेको छ । यस्ता सपिङ मलहरुमा एकै छानामुनि सम्पूर्ण आवश्यकताहरुको परिपूर्ति, ब्रान्डको उपस्थिति, पार्किङको सुविधा लगायत लिफ्ट, सफा ट्वाइलेट, सफा वातावरण जस्ता सुविधाले सर्वसाधारणलाई यसतर्फ आकर्षित गरेको हो । एकै छानामुनि सपिङ गर्दा हुने समय बचतले पनि सपिङ मल तथा कम्पलेक्सहरुले नयाँ नयाँ ग्राहकहरु आफूतिर तानिरहेका छन् । सपिङ मलमा कारोबार गर्न व्यापारीलाई पनि निकै सहज हुन्छ । पानी, बत्ती, सरसफाइ, सुरक्षा लगायत व्यवस्थित सुविधाले गर्दा मल कल्चर फस्टाउँदै गएको अनुभव गरेको छु ।

मल (Mall) के हो ?

मल भनेको मिश्रित परियोजना हो । यो प्रारम्भिक सपिङ कम्प्लेक्सभन्दा भन्दा निकै फरक तरिकाको संरचना हो । यस संरचनालाई बहुआयामिक काममा प्रयोगमा ल्याइन्छ । यहाँका क्रियाकलापहरु एक अर्कासँग निर्भर हुन्छन् । अर्थात एकआपसमा जोडिएका हुन्छन् ।

सपिङ कम्प्लेक्सभित्र सिनेमा हल, जिम, स्पा, सैलुन, रेस्टुरेन्ट, इलेक्ट्रोनिक्स, भाँडा, कपडा, लगायत सम्पूर्ण सामानका पसल, गेम जोन, पार्टी प्यालेस, होटल, ग्रोसरी लगायत दैनिक उपभोग्य सामानहरु किन्न पाइन्छ । अर्को शब्दमा भन्ने हो भने सपिङ मलमा सहरको व्यस्त जनजीवनका लागि आवश्यक सबै किसिमका सेवा, सुविधाहरु पाइन्छ । कतिपय मलहरुले ‘सहरभित्रको सहर’लाई आफ्नो ब्रान्ड लाइन बनाएका हुन्छन् ।

सुरुमा मललाई सपिङ गर्ने ठाउँको रुपमा मात्र हेर्ने चलन थियो । अचेल मल भनेको हरेक कार्यको केन्द्र मान्ने गरिन्छ । व्यापारिक मल र कम्प्लेक्सहरु घुमघाम र रमाइलो गर्ने मनोरञ्जन केन्द्रको रुपमा समेत स्थापित भएका छन् । यही अवधारणा अन्तर्गत नयाँ नयाँ सपिङ मलहरु निर्माण पनि भइरहेका छन् ।

मल व्यवस्थापनमा के के पर्छ ?

१. भाडामा लगाउने (Lease Out)
२. दैनिक सञ्चालन (Daily Operation)
३. आम्दानी संकलन (Revenue Generation)
४. प्रगति (Growth)

१. भाडामा लगाउने/बेच्ने (Lease Out/Sell Out)

निर्माण सम्पन्न भएपछि वा निर्माणाधीन अवस्थामै मलका Space (ठाउँ)हरु ग्राहकको आवश्यकता अनुसार भाडामा लगाउने कार्य सुरु हुन्छ । धेरैजसो सपिङ मलहरुमा प्रतिवर्गफुटको आधारमा अथवा बोलकबोलबाट स्पेस भाडामा लगाउने छ । भाडाका अतिरिक्त CAM (साझा क्षेत्र मर्मतसम्भार खर्च), बिजुली तथा पानी, एयरकन्डिसनर लगायतको खर्च पनि जोडिन्छ ।

भाडामा लगाउँदा अथवा बेच्दा विशेष ध्यान दिनुपर्ने चिज भनेको (Proper Tenant Mixup) हो । भविष्यमा हुन सक्ने अनावश्यक In-house प्रतिस्पर्धा तथा Ease of access in shopping का लागि Tenant Mix एकदमै महत्वपूर्ण पाटो हो । जस्तैः जुत्ताको लागि निश्चित ठाउँ, ब्रान्डका लागि निश्चित ठाउँ, रेस्टुरेन्टका लागि अलग ठाउँहरुको बाँडफाँटले गर्दा ग्राहकहरु झुक्किँदैनन् । साथै उक्त क्षेत्र वस्तु विशेषको हब बन्छ । र व्यापार पनि बढ्छ ।

२. दैनिक सञ्चालन

सुरुआती परिकल्पनादेखि निर्माण सम्पन्न नभएसम्म भएका सम्पूर्ण कार्य मलको सफल दैनिक सञ्चालनका सूचकहरु हुन् । जति व्यवस्थित सेवा हुन्छन् त्यत्ति नै बढी सञ्चालनमा सहजता आउँछ र प्रभावकारिता बढ्छ ।
मलमा दैनिक कार्य गर्ने विभागहरु यसप्रकार हुन्छन्ः

१. प्रशासन (Administration)
२. लेखा, वित्त (Account, Finance)
३. मल प्रवद्र्धन (Mall marketing, lease, branding, events)
४. इन्जिनियरिङ तथा मर्मतसम्भार (Engineering and maintenance)
५. सरसफाइ (Housekeeping)
६. सुरक्षा (Security)
७. ग्राहक सेवा (Consumer Service)
८. पार्किङ (Parking)
९. ठेकेदार कम्पनी (AMC Service Provider)
१०. किटाणुशोधन तथा किट नियन्त्रण (Pest Control)
११. दैनिक ज्यालादारी मजदुर (Daily wage labour)
१२. सूचना प्रविधि (IT)

३. आम्दानी संकलन (Revenue Collection)

मलले विभिन्न शीर्षकमा आम्दानी गर्छ । मासिक/वार्षिक भाडा नै मुख्य आम्दानीको स्रोत हो । साथै ब्रान्डिङ, प्रवद्र्धनात्मक गतिविधि, CAM, बत्ती इत्यादिबाट पनि आम्दानी हुन्छ ।

४. प्रगति (Growth)

मलको प्रगतिका लागि प्रतिष्ठा र ब्रान्डिङलाई सदैव ख्याल राख्नुपर्छ । सार्वजनिक स्थल भएकाले सर्वसाधारणलाई आवश्यक पर्ने सम्पूर्ण सेवा, सुविधामा कुनै पनि खाले सम्झौता गर्नु हुँदैन । साथै Sub-lease सबलिज, अनावश्यक In-house Competition, समय तालिकामा पसल नखोल्ने, Improper tenant mix, बजारमा भन्दा बढी महँगोमा वस्तु र सेवा बिक्रीले सपिङ मललाई धराशयी बनाउन सक्छ भन्नेतर्फ ध्यान दिनु जरुरी हुन्छ ।

मलको दिगोपनका लागि एकमात्र आम्दानीको स्रोत भाडालाई मात्र ठान्दा पनि घातक साबित हुन सक्छ । मिश्रित परियोजना अन्तर्गत विज्ञापन, होटल, Apartment, office space, बैंकेट, पार्किङ, ग्रोसरी, प्रडक्ट डिस्प्ले, इभेन्ट लगायत अन्य आम्दानीका स्रोतलाई पनि विचार गर्न सके भविष्यमा दैनिक सञ्चालन सहज हुन्छ ।

कोभिड–१९ पछिको चुनौतीः

मलमा हुने मनोरन्जनात्मक तथा Leisure गतिविधि, जस्तैः सिनेमा, रेस्टुरेन्ट, पार्टी प्यालेस, सैलुन, इभेन्ट, Game Zone इत्यादि कार्यमा लागेको प्रतिबन्धको कारण सपिङ मलमा सर्वसाधारणको आवागमन निकै नै कम भएको छ । साथै ग्राहकको क्रयशक्तिमा आएको कमी, अन्तर्राष्ट्रिय तथा आन्तरिक पर्यटकको यात्रामा लागेको प्रतिबन्ध साथै सञ्चालन खर्च, भाउ वृद्धिले पनि सपिङ मल सञ्चालनमा कठिनाइ उत्पन्न भएको पाइन्छ । कतिपय मलहरुले कोभिडको समयमा राहतस्वरुप भाडा छुटका प्याकेज ल्याएका छन् । यो कठिन समयमा व्यापारी र मल सञ्चालक दुवै पक्ष अति संवेदनशील भई आपसी समझदारीमा टिक्ने र टिकाउने वातावरण सिर्जना गर्नु आवश्यक छ । सरकारले पनि बैंक ब्याजदर, बिजुली महसुल, बिमा शुल्क, सम्पत्ति कर जस्ता विषयमा राहतका कार्यक्रम ल्याउनु आवश्यक छ ।

सपिङ मलले व्यापारीको मात्र नभई मुलुकको समग्र आर्थिक प्रगतिमा निकै ठूलो भूमिका निर्वाह गर्दछ । एकै छानामुनि न्यूनतम सयदेखि हजारजनासम्मले प्रत्यक्ष÷अप्रत्यक्ष रुमा रोजगारी पाएका हुन्छन् । मलभित्रको व्यापारिक गतिविधिबाट राज्यलाई करोडौं राजस्व प्राप्त हुन्छ । सर्वसाधारणको हकमा एकै छानामुनि सबै आवश्यकताको परिपूर्ति प्रतिस्पर्धी मूल्यमा गर्न सकिन्छ । तसर्थ सपिङ मललाई जीवित राखी भावी दिनमा अरु लगानीकर्तालाई प्रोत्साहन दिन आवश्यक पूर्वाधार तथा नीति नियमको आवश्यकता देखेको छु ।

भविष्य (Future of Shopping Mall in Nepal)

बढ्दै गएको एकीकृत सहर, ब्यस्त जीवन र सुविधामुखी ग्राहकरु बढ्दै गएका कारण नेपालमा धेरै प्रमुख सहरहरुमा सपिङ मलहरु सञ्चालन भइरहेका छन् । निकै सुविधासम्पन्न मलहरु सञ्चालनको तयारीमा छन् । ब्यस्त जीवनशैलीमा कम समयमै एउटै छानामुनि सम्पूर्ण सुविधा पाउँदा ग्राहकहरु निकै आकर्षित हुन्छन् । साथै समय समयमा हुने पर्व विशेष कार्यक्रमहरुले अलग्गै आनन्द दिने हुँदा पनि ग्राहकहरु मलतर्फ तानिँदै छन् । साथै सपिङ मलहरुमा विश्वविख्यात ब्रान्डहरु पनि आ–आफ्नो Outlet खोल्ने दौडमा देखिँदा ‘ब्रान्डहरु भनेकै सपिङ मलमा पाइन्छ’ भन्ने मान्यता स्थापित हुँदैछ ।

साथै लगानीकर्ता पनि एकचोटि लगानी गरेपछि दशकौंसम्म निरन्तर आम्दानी हुने, न्यूनतम जोखिम तथा न्यूनतम सञ्चालन खर्चमै सञ्चालन गरी अधिकतम वर्ष नाफा लिन सकिने साथै संरचनालाई भविष्यमा कुनै पनि कार्यमा प्रयोग गर्न सकिने भएकाले पनि यस क्षेत्रमा आकर्षित भइरहेको महसुस गरेको छु ।