घर जग्गा क्षेत्रले भोगिरहेका मुख्य समस्या: अब कसरी व्यवस्थित बनाउने कारोबार ?

भेषराज लोहनी

समग्र अर्थतन्त्र नै सुस्त गतिमा अगाडि बढिरहेको पृष्ठभूमिमा नेपालमा पनि घरजग्गाको कारोबार सुस्त अवस्थामा छ । कोरोना महामारीको पहिलो लहरपछाडि नेपाल राष्ट्र बैंकले केही हदसम्म खुकुलो नीति अवलम्बन गरेका बेला घरजग्गा कारोबार बढेको थियो । तर त्यसपछि राष्ट्र बैंकले सार्वजनिक गरेका मौद्रिक नीतिले घरजग्गा क्षेत्रमा हुने कर्जा प्रवाहलगायत व्यवस्थामा कडाइ गर्‍यो, जसका कारण अहिले घरजग्गाको कारोबार संकटमा छ । एकदमै थलिएको अवस्थामा नेपालको रियल इस्टेट छ ।

तीन वर्षदेखिको घरजग्गा कारोबारको ट्रेन्डलाई हेर्ने हो भने आव २०७७/७८ मा करिब १२ खर्ब रुपैयाँ बराबरको प्रोपर्टी रजिस्ट्रेसन भएको थियो । आव २०७८/७९ मा साढे १० खर्ब रुपैयाँको छ भने आव २०७९/८० मा साढे ७ खर्ब रुपैयाँ बराबरको कारोबार भएको देखिन्छ । घरजग्गा कारोबार घट्दो क्रममा छ । चालु वर्ष २०८०/८१ को पहिलो महिनाहरुलाई विश्लेषण गर्दा उत्साहित भइहाल्ने परिस्थिति देखिँदैन । यो वर्ष ८ देखि १० खर्ब रुपैयाँबराबरको प्रोपर्टी रजिस्ट्रेसन हुन्छ कि भन्ने अनुमान गरेका छौं । यो त्यति सन्तोषजनक हो जस्तो लाग्दैन । यसले सरकारले संकलन गर्ने राजस्वमा पनि ठूलो प्रभाव पार्छ ।

पछिल्लो समय नेपाल सरकारले जग्गाको कित्ताकाट खोलिसक्दा पनि हामीले अपेक्षा गरेबमोजिम कारोबार हुन सकेको छैन । कारोबार नहुनुमा मूल कुरा त अर्थतन्त्रको समग्र गति र विश्वव्यापी रुपमा पनि आर्थिक गतिविधि सुस्त हुनु हो ।

राष्ट्र बैंकले मौद्रिक नीति जारी गर्ने बेला पनि सन् २०२३ को अन्त्यसम्मै आर्थिक गतिविधि सुस्त रहने उल्लेख गरिएको थियो । विश्वव्यापी रुपमा सन् २०२४ देखि आर्थिक गतिविधि सकारात्मक बन्दै जाने प्रक्षेपण गरिएको छ । नेपालको अर्थतन्त्रका बाह्य सूचक क्रमश: पोजेटिभ देखिँदै गएका छन् । रेमिट्यान्स अत्यन्त बढ्दो अवस्थामा देखिएको छ । हाम्रो देशमा जति पनि रेमिट्यान्स भित्रिन्छ, त्यसको अधिकतम हिस्सा भनेको घरजग्गा खरिदमै जाने गरेको देखिन्छ । रेमिट्यान्स भित्रिने क्रम बढिरहेको अवस्थामा हामी घरजग्गा व्यवसायी केही आशावादी पक्कै बनेका छौं । जुन रफ्तारमा रेमिट्यान्स भित्रिरहेको छ, सोहीअनुसार घरजग्गामा लगानी बढ्छ भन्ने हो । त्यही भएर गत वर्ष जस्तो निराशाजनक अवस्था नभएर ठूला चाडबाडपछाडि नै कारोबारमा केही सुधार हुन्छ भन्ने अपेक्षा राखेका छौं ।

अर्थतन्त्रका आन्तरिक सूचक पनि सुधार गर्दै जानुपर्ने हुन्छ । यसलाई तीव्र रुपमा सुधार गर्न बैंकहरुले कर्जाको ब्याजदर अझै घटाउनुपर्छ । पछिल्लो समय बैंकहरुले केही मात्रामा ब्याजदर घटाउँदै पनि लगेका छन् । तर त्यो पर्याप्त छैन । अहिले कायम ब्याजदरमा मानिस विश्वस्त हुन सकेका छैनन् । योभन्दा पनि महत्त्वपूर्ण कुरा अहिले सबैखाले व्यवसायीमा निराशा र ‘फ्रस्ट्रेसन’ छाएका कारण सरकारले के कसरी हुन्छ विश्वास (कन्फिडेन्स) विकास हुने परिस्थिति नबनाएसम्म अहिलेको वातावरण सकारात्मक हुने देखिँदैन ।

दीर्घकालीन रुपमा घरजग्गाको कारोबारलाई व्यवस्थित गर्न ल्यान्ड मार्केटको अवधारणा अघि सारेका छौं । जसरी सेयर नेप्सेमा कारोबार हुन्छ, त्यसैगरी घरजग्गाहरुलाई पनि कुनै संयन्त्र खडा गर्ने कारोबार गर्नुपर्छ भन्ने धारणा घरजग्गा व्यवसायीको छ ।

यस विषयमा हामीले छलफल नै अघि बढाइसकेका छौं । घरजग्गाको कारोबार गर्न ल्यान्ड मार्केट निर्माणसम्बन्धी कानुन बनाउनुपर्ने विषयमा कानुन मन्त्रालयसँग छलफल सुरु गरिसकेका छौं । कानुनमन्त्री, सचिवलगायत उच्च पदाधिकारी यस विषयमा सकारात्मक पायौं । ल्यान्ड मार्केट कार्यान्वयनमा नल्याउने हो भने घरजग्गा कारोबारमा भइरहेको अपारदर्शिता, किर्ते घटना, जति राजस्व उठ्नुपर्ने त्यो नउठ्ने अवस्था छ । ल्यान्ड मार्केट कार्यान्वयनमा ल्याएको अवस्थामा यस्ता विकृति हटेर जान्छन् ।

आम समाजमा सरकारले तोकेको जग्गाको न्यूनतम सरकारी मूल्यांकनमै घरजग्गा कारोबार गरे हुन्छ भन्ने भावना छ, जुन गलत हो । नेपाल सरकारले त जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन मात्रै तोकिदिएको हो । वास्तविक मूल्यमै घरजग्गा खरिदबिक्री गर्नुपर्ने दायित्व हरेक व्यवसायी, सर्वसाधारण सबैको हो । तर घरजग्गा कम मूल्य (अन्डर भ्यालु) मा प्रोपर्टी रजिस्ट्रेसन गर्ने विकृति पनि छ । यसलाई सुधार गर्न हामीले स्टक मार्केट जस्तै ल्यान्ड मार्केट ल्याउनुपर्छ भनेर भनिरहेका हौं ।

हामीले घरजग्गा डेभलपर र ब्रोकरहरुलाई लाइसेन्स प्रणालीमा लग्नैपर्छ भन्दै आएका छौं । लाइसेन्स प्रणालीमा डेभलपर र ब्रोकरहरुलाई ल्याएनौं भने यसले अहिलेको विकृत अवस्थालाई फेर्न सक्दैन । र घरजग्गा बजारमा ठूला र व्यवस्थित कारोबार गराउन सक्दैन । यसका साथै राष्ट्र बैंकले पहिलो घर खरिदकर्ता (फस्र्ट होम बायर) हरुलाई किस्ताको करिब २ सय प्रतिशतसम्म आम्दानीको स्रोत देखाउनुपर्ने व्यवस्था गरेको छ । यो अत्यन्त कडा नीतिका रुपमा हामीले बुझेका छौं । यो कारणले गर्दा घर किन्न आतुर ठूलो जनसंख्या हच्किएको छ । सामथ्र्य नै नपुग्ने अवस्था राष्ट्र बैंकको यो नीतिले निर्माण गरिदिएको छ ।

नेपाली समाजमा सबै आम्दानी करयोग्य हुन्छ भन्ने छैन । आम्दानी स्रोतहरु जस्टिफाई हुन नसकेका कारणले घरको आवश्यकता परेर पनि मान्छेहरुले किन्न सकेका छैनन् । राष्ट्र बैंकले कित्ताको १ सय प्रतिशत मात्रै आम्दानीको स्रोत भए पुग्ने व्यवस्था गर्नपर्छ भन्ने भनिरहेका छौं, संवाद पनि गरिरहेका छौं ।

घरजग्गा क्षेत्रले भोगिरहेका मुख्य दुई समस्या

समस्या दुई खाले मुख्य देखिएका छन् । एउटा भनेको तत्कालीन रुपमा कारोबार भएन, सुस्त भयो भन्ने गरिएको छ । व्यवसायीले पहिले नै घरजग्गा क्षेत्रमा अत्यधिक लगानी गरेका कारण ‘ओभर फाइनान्सिङ’ भयो कि भन्ने लाग्छ । सामान्य अवस्थामा धेरै लगानी गरेको तर एक्कासि अहिलेको अवस्था आउँछ भनेर परिकल्पना नगरेका कारण धेरै व्यवसायीको कर्जाको पोर्टफोलियो ठूलो बनेको छ ।

घरजग्गाका साथै अरू वस्तु तथा सेवा बिक्री नभएको अवस्थामा बैंकको ब्याज र किस्ता जसरी पनि तिर्नुपर्ने बाध्यता भएका कारण सबैभन्दा बढी दबाबमा व्यवसायी छन् । यो मूल समस्या हो । यसका लागि राष्ट्र बैंकले घर खरिदकर्ताहरुलाई सहजीकरण गर्न आवश्यक छ । सजिलोमा ऋण प्रवाह हुने व्यवस्था गरे माग बढ्न सघाउँछ र अहिले मागमा देखिएको संकुचनलाई चिर्न केही हदसम्म सहयोग गर्छ । संकट अझै गहिरिँदै जाने अवस्था हो भने त सरकारले नै विस्तृत योजना ल्याएर घरजग्गा व्यवसायीलाई उद्धार गर्नुपर्ने परिस्थितिसमेत आउन सक्छ । यो भनेको तत्कालीन विषय भए । दीर्घकालीन रुपमा घरजग्गाको कारोबारलाई व्यवस्थित बनाउने भनेको ल्यान्ड मार्केट नै हो । दोस्रो भनेको हदबन्दीको विषय हो ।

नेपाल सरकारबाट २०७८ जेठ ३ मा जारी हदबन्दी छुट दिनेसम्बन्धी आदेश, २०७८ को जग्गा धितो बन्धक राख्न नपाउने व्यवस्था (दफा ११) र हदबन्दी बढीको जग्गा तोकिएको अवधि समाप्त्र भएपछि स्वत: सरकारको स्वामित्वमा आउने भन्ने व्यवस्था दफा १३ (४) लगायतका अव्यावहारिक प्रावधान संशोधन गर्नुपर्छ । यसको कारण घरजग्गा व्यवसाय मात्र नभई बैंक तथा वित्तीय संस्थाको लगानी र सर्वसाधारणले घरजग्गा खरिदमा गरेको लगानीसमेत जोखिमा पर्ने देखिन्छ । प्लानिङ पर्मिट प्राप्त रियल इस्टेट व्यवसायीलाई हदबन्दी छुट दिने व्यवस्था गर्नुपर्छ ।

तेस्रो भनेको सरकारको सहभागितामा निजी क्षेत्रलाई ल्यान्ड पुलिङको काम गर्न दिने व्यवस्था गर्नुपर्छ । चौथो भनेको हाम्रा सहरको एकरूपता कायम गर्न ‘ओनर बिल्ड सिस्टम’लाई निरुत्साहित गरेर लाइसेन्सप्राप्त कम्पनीहरुमार्फत मात्रै घर निर्माण गर्नुपर्ने परिस्थिति सृजना गर्नुपर्छ । यो काम गर्न सक्नुपर्छ ।

यसका साथै संयुक्त आवास परियोजनाभित्रको सामूहिक उपभोगको क्षेत्रलाई बिनादस्तुर सम्बन्धित व्यवस्थापन समितिलाई हस्तान्तरण गर्न दिनुपर्ने विषय महत्त्वपूर्ण छ । यी विषय सरकारले सम्बोधन गर्नुपर्छ । त्यसैगरी सरकारको कर्मचारीतन्त्रअन्तर्गत पनि नापी र मालपोत कार्यालयमा जुन कर्मचारी छन्, जसरी सेवा दिइरहेका छन्, आम नेपाली उनीहरुसँग सन्तुष्ट छैनन् । उनीहरुले दिइरहेको सेवा अत्यन्त कमजोर छ ।

एउटा सामान्य नागरिकले आनो घरजग्गा खरिदबिक्री गर्न जानुपर्‍यो भने उसलाई झुलाइदिने, काम सक्न एकदमै धेरै समय लिइदिने, ढिलासुस्ती गरिदिने र ‘पैसा नखाईकन त कुनै पनि एउटा फाइल एक टेबलबाट अर्को टेबलमा नसर्ने’ परिस्थिति जगजाहेर छ । यो एकदमै दर्दनाक र देशका सेवाप्रदायक निकायमध्ये सबैभन्दा कमजोर डेलिभरी दिनेमा मालपोत र नापी कार्यालय स्थापित छन् ।

यहाँ हामीले डिजिटल प्रणाली तथा अभ्यास अघि नबढाई सुखै छैन । मालपोत कार्यालयहरुमा खरिदकर्ता तथा बिक्रेता पुग्नेबित्तिकै उनीहरुको काम हुने गरी संयन्त्र विकास गर्नैपर्छ । भू–सेवा केन्द्रको अवधारणाअन्तर्गत काम सुरु भइसकेको त छ । तर ती भू–सेवा केन्द्रहरु पनि मालपोत कार्यालयकै वरिपरि बसेका छन् । भू–सेवा केन्द्र भनेको मालपोत मै जानुपर्छ भन्ने पारेको छ ।

जब कि ती भू–सेवा केन्द्र खरिदकर्ता र विक्रेताले आवश्यक सबै विवरण भरेपछि अन्तिममा मात्रै मालपोत कार्यालयमा जाने चलन विकास गर्नुपर्छ । कारोबार भएको विषयलाई अन्तिम रूप दिन मात्रै मालपोत धाउने व्यवस्था हुनुपर्छ । यसले मालपोत कार्यालयहरुमा भीड अत्यन्त कम हुन्छ । भीड कम हुनेबित्तिकै मालपोतका कर्मचारीले सेवाग्राहीलाई दु:ख दिने परिपाटी पनि घट्छ ।

यस्तै, कानुनका हिसाबले कतिपय भूमि र नापीसम्बन्धी ऐन छरिएका छन् । पचासौं ऐनमा यी प्रावधान छरिएर रहेका छन् । भूमि व्यवस्था मन्त्रालय, भूमि व्यवस्थापन विभाग, नापी विभाले जारी गरेका निर्देशिका तथा अन्य कानुनी प्रावधान छरिएका छन् । यति धेरै छरिएका छन्, त्यो सर्वसाधारणलाई थाहै नहुने स्थिति छ । त्यस्ता प्रावधानलाई समेटेर घरजग्गासम्बन्धी एकीकृत ऐन बनाउन जरुरी छ । छरिएर रहेका निर्देशिकालाई पनि एकीकृत गर्नैपर्छ । जसरी राष्ट्र बैंकले एकीकृत निर्देशन जारी गर्छ, त्यसैगरी ल्याउनुपर्छ । यसले घरजग्गा क्षेत्रसम्बन्धी जानकारी व्यवसायीदेखि आम सर्वसाधारणमा सहज रुपमा पुर्‍याउँछ ।

अन्त्यमा समग्र अर्थतन्त्र नै गतिशील नभई कुनै एउटा सेक्टर छटपटाहटका भरमा केही हुँदैन । तर मूल रुपमा राष्ट्र बैंकले होम लोनलाई एकदमै सरल तथा खुकुलो नीति अवलम्बन गर्नुपर्छ । रियल इस्टेट कम्पनीहरुलाई पनि लोन टु भ्यालु रेसियो ७० प्रतिशत पुर्‍याउनैपर्छ भन्दै आएका छौं । यसो गरे मात्रै तत्काल समस्या समाधान हुन्छ । अड्किएर बसेका विषय पनि खुल्दै जान्छन् । अहिलेको परिस्थितिलाई सुधार गर्न सक्ने सबैभन्दा मुख्य ठाउँ भनेकै नेपाल राष्ट्र बैंक हो । उसले निर्णय गर्नुपर्छ । कडा नीति लिएर अड्काएर राख्नुहुँदैन ।

(लोहनी नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष हुन् । यो लेख सेजन स्मारिका ‘अर्थनीति २०८०’ बाट लिइएको हो ।)